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2015年8月27日 (木)

小規模造成分譲住宅

近年で開発造成された住宅団地に建築された住宅地、全てが住宅品質的には良い状態であるとは言えない気がする。特定の団地全てが良くないとは言わないが、悪くない箇所、良くない箇所が明確に別れているような気がする。
こういう良否というのは、造成直後、建築直後には判りづらく、数年を経て徐々に明らかになるような印象。

自身の住んでいる地域だってそうだ。自身の住んでいるのは9軒並びの造成地で、基本は谷筋を盛り土によって埋め立てた団地である。この団地は、同じ山の山頂近辺の造成によって掘り返した土と、9軒並びの造成地の最上部の山を崩して出てきた土を生めて作った団地だ。9軒並びの宅地で下から7軒の宅地は盛り土が10~20mにも及ぶ強烈な盛り土状態。切り土は一番上の一軒のみ、上から二軒目は半分が盛り土で5mという状態だ。

宅地前の道路は元々の地盤で、宅地は盛り土となっているので、道路と宅地の境界がアスファルトとコンクリートの境目になっているが、造成後15年を経過した今、下から6棟では境界が口を開き、コンクリートを充填して補修されている。この境界が口を開いていないのは上から二棟迄だ。更に、宅地の城壁コンクリートの亀裂は、下から7棟迄の宅地城壁に見られる。まぁ、城壁コンクリートが割れたからと言って崩れる訳ではないだろうけど、大量に盛った盛り土が年月と共に沈下充填したのが原因だろう。実際、下から7棟の主の話によると、床をビー玉が転がるとか、建具の閉まりが悪いとか、そういう話を聞く。
このような盛り土宅地の上に住宅建設する際には地盤改良ではないが、鋼管杭打ちを行うが、不動産業者に対峙した主の家では、杭打ち鋼管の長さが5mで、盛り土高の20mには全く足りていないという話も聞いたりした。因みに、この下から7棟の内、同一業者が建築した物件が5棟あるけど、この5棟の杭打ち鋼管は、恐らく全て5mで、全てが盛り土が10m以上ある宅地であり、恐らく、建物は軟弱土壌の上に浮かんでいるような状態なんだろう。それ故に、床が傾くとか、建具が今一という声が、この辺から聞かれるのは当然なのかもしれない。

春先から換気口近辺の漏水が気になっていたけど、換気口ダクトの取り付け工事が素人目に見ていい加減であり、それを自分で修理したけど、それ以来、やはり、周りの家は、どうよ?と気になり、該当部分を見ると、シミとか漏水状況を見ると似た様子であり、恐らく、全て怪しい状況のままというのが想像される。

住宅、宅地というのは、全てが完璧という物件を手に入れるのは、簡単では無いかも知れない。そういう怪しい事例を抱えるリスクを抑えるには、宅地的は地盤改良が極力不要な宅地で、住宅的には基本構造がシンプルでテクニカルでトリッキーな施工が不要なモノが良いかも知れない。手を尽くさねば難しい工事程、故意だろうが過失だろうが、結果的にアウトな要素を抱えるリスクが高くなる。
少なくとも、過激な盛り土宅地だけは避けるのが良さそう。

因みに、近所で住居に問題を抱えている家の主は、出会うと、そういう話題になるし、結構、表情に不愉快さを抱えている場合が多いように思うが、それも仕方ないのかもしれない。暮らしている限り、常に目に付くのが、そう言う不満点、、、仕方ないと言えば仕方ない。

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